Läsvärt foruminlägg om Svensk bostadsmarknad. - VemBudar

2018-05-18 22:19:51 HanMedHornen

Läsvärt foruminlägg om Svensk bostadsmarknad.

Följande inlägg är en crosspost från Flashbacks bostadsbubbletråd.

Tycker att tråden innehåller väldigt mycket diskussioner om vad som är fel med den svenska bostadsmarknaden. Känns dock som att hela debatten om vad som förr eller senare kommer få bubblan att brisera och hur händelseförloppen kan/kommer se ut hamnar lite i skymundan.

Nedan förlopp är vad som troligtvis kommer ske om vi inte glider in i någon global lågkonjunktur de närmaste 2-3 åren eller någon annan oförutsägbar händelse rubbar USAs ekonomi.

Nu står vi bara här och väntar på att någonting händer som skapar en nedgång på de där 10-15% som sätter igång hela karusellen. Fortsätter FED höja enligt plan så kommer bolåneobligationerna snart att konkurrera med FED-räntan, och måste därför etablera ett läge där riskpremien är lagom stor. Vi kan för enkelhetens skull ponera att premien kommer vara 1 - 1.75% upp till nivåer om runt 5% historiskt sett. Detta gör att om USA fortsätter höja enligt plan, vilket man kommer göra då man uppvisar god tillväxt, en inflation som just nu ligger på 2.46% vilken kommer stiga när oljeprisets uppgång prisas in i ekonomin framåt hösten. Krasst så kommer FED-räntan ligga på 3 - 3.5% och bolåneräntan på mellan 4-5% om 2 år, vilket också lär vara den bortre gränsen tidsmässigt för denna bostads-hysteri.
Idag kan lite förenklat hela den arbetande delen av befolkningen låna 1.5 miljoner och betala 30000 riksdaler per år. Växer räntekostnader från 30 000 till 75 000, vilket sker om räntan ökar från 2% ->5%, så kommer:
1. Svensson inte längre få låna 1.5 miljoner, utan ~x00 000.
2. Efterfrågan på alla tillgångar som tidigare betalats med hjälp av ovan nämnda kredit att helt torka upp vid rådande prisnivåer.
3. Dom som tidigare lånat 1.5 miljoner och anskaffat en "tillgång" i form av lgh/hus dras med de ekonomiska förlusterna/tvingas betala 75000 istället.
4. Stora skaror människor hamna i en situation där man inte har teckning för sina lån, och går i konkurs. Man kommer då att åka ut på arslet i samma veva som finansinstituten börjar ösa ut alla bostäder på marknaden för att minimera sina förluster, så först ryker dom som belånat sig 80%, vilket i sin tur leder till ett överutbud på bostäder och att marknadspriserna sjunker, och samma procedur sker då i hem med 70% belåning då prisminskningen gjort att de nu inte heller har teckning för sin belåning, och då är vi strax nere på 60% och 50%. Snöbollseffekter som alltid i makroekonomi.

Jag har länge förundrats över hur folk gång efter annan försöker motivera fortsatt höga priser genom att hävda att det är ont om bostäder, eller att det allt råder "bostadsbrist". Krasst så är det pensionsfonder och försäkringsbolag som håller den mest koncentrerade mängden bostadsobligationer globalt, och äger därför de facto det hus/den lägenhet som Svensson bor i. I dagsläget så är man bara redo att ta den här skiträntan som råder till följd av att det inte finns speciellt många andra alternativ - man gör det helt enkelt för att inte blöda på grund av inflation då det enda Centralbankerna för tillfället erbjuder har en negativ realränta. Lagstiftning gör att bolagen är totalt låsta till en liten mängd skuldpapper av högsta kreditvärdighet som pensionspengar/försäkringspremier får lov att investeras i, och dom flesta med rätt kreditbetyg är Obligationer byggda på bolån, väldigt diversifierade utrustningslån till företag, och Statsobligationer.
Detta har i stor utsträckning påverkat hela branschens riskdiversifierings-profiler och skapat denna överdrivet stora allokering till Bostadsobligationer, vilket i sin tur är anledningen till den nästan obefintliga räntan då det är krig om att få låna ut pengar i dagsläget.

Vad som ofta förbises är att vid en positiv realränta hos centralbanker så kommer man åter kunna allokera resurser på ett vettigt sätt då man inte längre går back på att parkera pengarna där. Då kan man börja diversifiera sig till någon rimlig nivå igen, vilket teoretiskt kommer leda till att priserna på bostadsobligationer sjunker och räntan stiger till den åter är attraktiv för ovan nämnda aktörer i relation till statspapper.

Summan av detta är att på ena sidan finner vi bostadsbrist, som är en rent politisk fråga som inte går att lösa på 20 år utan att skapa en kris. Ändrar man byggregler och får ner produktionskostnaden på säg en 2:a till 450 000, så kommer dessa substituera bort stora delar av efterfrågan på dyrare bostäder. Det skulle i sin tur leda till att prisnivån på marknaden för dyrare bostäder som helhet skulle sjunka till ett okej relativpris uppstår. Är den nya 2:an 75% så bra som den tidigare bostadsrätten, så borde rimligen inte den ena kosta 8 gånger mer än den andra. Möjligt att marknaden värderar den till 2-3x priset vilket skulle vara en totalkollaps.

Detta handlar dock helt och hållet om den andra sidan, där vi har Centralbankssystemet med USD som klart största valutan vilket gör FED till den Centralbank som globalt sätter räntenivåer (hänger inte Ingves med i räntehöjningar så vill ingen ha våra statsobligationer och kronan går kaputt - lite förenklat). Pengar har i dagsläget inga gränser, utan kan förflyttas mellan kontinenter och investeras i vilka marknader som helst. Alla som pratar om att vi inte har någon bubbla och att allt är bra måste tro att dom aktörer som idag använder Bostadsobligationer enbart för att försöka motverka inflationen av deras kapital, kommer fortsätta att köpa bostadsobligationer, och även i framtiden tjäna ynkliga 0.1 - 0.5% per år vilket skulle krävas för att den svenska bolåneräntan ska stå stilla. Det är ren utopi, då pengar flödar dit avkastning vid en given risknivå är som högst. Det finns därför en real risk att det blir en total omvändning i viljan att äga exempelvis Svenska bostadsobligationer om bostadspriserna är på nedgång samtidigt som FED erbjuder en positiv realränta/bostadsobligationer i andra länder är stabila. Då kan riskpremien hypotetiskt, i absoluta tal, stiga till den förväntade procentuella nedgången i bostadspriser.

Nu blev det ett långt inlägg, men detta är precis vad som håller på att ske. Glöm "vi har ju bostadsbrist", glöm ränteavdrag, glöm amorteringskrav. Det finns inga retroaktiva medel för att "undo" de senaste 10 åren.

Frågan man kan reflektera ifrån: Hur kommer den ganska stora delen av den svenska medelklassen som på senare år har belånat sig till nivåer motsvarande 5-8 årslöner, och skaffat sig lägenheter/hus vilka idag är belånade till 70-80%, klara av att betala en ränta som kommer höjas kvartal efter kvartal så länge inflationen håller i sig på andra sidan Atlanten och ekonomin där går bra? Finns inga hinder för bolåneräntor på 8% här om 5 år ifall USA fortsätter repa sig.

Följdfrågan blir då: Hur mycket är man som köpare redo att betala när man köper en lägenhet exempelvis? Som tur är så finns det ett väl utvecklat område, nämligen Mikroekonomi, där just detta är centralt för att kunna förklara utbud och efterfrågan. Ett ämne som tyvärr förespråkare för en ljus framtida bostadsmarknad verkar ha totalmissat.

Ponera att vi har en säljare av en lägenhet, som med 80% belåning till 2% ränta (4000 sek/mån), köpte en bostadsrätt för 3 miljoner år x1 vilket gjorde att hans totala månadskostnad med föreningsavgift (6000 sek/mån) landade på 10 000.

Sen lägenheten ska säljas till köparen år x4. Räntan har nu stigit enligt första stycket, till 5%. (10 000 sek/mån) föreningsavgiften är densamma (6000 sek/mån).

Frågan är då givetvis vad lägenheten är värd? Utgår vi ifrån att köpare och säljare är 2 rätt lika individer med samma inkomst och preferenser, så borde köparen i detta fallet vara redo att betala 10 000 kr/månad för sitt uppehälle likt säljaren gjorde när han flyttade in. Att betala 16 000 i månaden bara för att föregående ägare tycker att lägenheten är värd så mycket går bort. Köparen kommer försöka betala så lite som möjligt, men som mest runt nivån där månadskostnaden blir 10 000. Säljaren vill ju ha tillbaka sina pengar, men ingen efterfrågar lägenheten vid 3 miljoner.
Här landar vi i att säljaren vill ha 3 miljoner, samtidigt som ingen vill betala det. Priset på liknande lägenheter i samma prisklass kommer då att börja röra sig nedåt, då grannen som också säljer drar till med 2.5 miljoner, och sen krigas det ner till prisnivån där köparna väntar.

Tar man alla tiotusentals transaktioner av detta slag och tar fram det genomsnittliga priset över en lite längre period så kommer vi landa på ett genomsnittlig pris där köpare per månad betalar lika mycket som säljare när denne flyttar in, alltså 10 000 per månad. För att detta ska kunna ske så så kommer han vilja låna strax under 1 500 000, det nya marknadspriset för lägenheten kommer alltså att vara drygt 1 800 000.

Kommentarer:

Hello 2018-11-29 15:57:57
http://vembudar.se/blogpost.php?id=17

Hello 2018-11-29 15:57:40
http://vembudar.se/blogpost.php?id=17

t 2018-10-11 21:34:49
Hmmm

Test 2018-10-08 22:54:41
Test


Ny Kommentar